Paysage économique luxembourgeois: une base pour la croissance

 

Le Luxembourg a clôturé l'année 2024 avec un taux de croissance de 1,01 %, dépassant légèrement la moyenne de la zone euro, principalement grâce à des exportations nettes positives.

 

Alors que les investissements en capital fixe, notamment dans la construction, ont connu un ralentissement, les prévisions pour 2025 et 2026 annoncent une croissance modérée continue, soutenue par des taux d'intérêt plus bas et l'indexation des salaires.

 

Le chômage devrait rester stable, la croissance dans les secteurs public et social compensant les pertes d'emplois dans la construction. Ce contexte économique stable offre une base solide aux entreprises envisageant une expansion ou une relocalisation au sein du Grand-Duché.

 

Marché locatif des bureaux au Luxembourg: la demande explose pour les espaces premium

 

Le deuxième trimestre 2025 s'est avéré l'un des plus solides pour le marché locatif des bureaux au Luxembourg depuis début 2023, avec une prise en occupation atteignant 60 975 m². Cette activité remarquable a été principalement alimentée par la demande des entreprises, qui recherchaient des locaux de haute qualité. Les transactions clés soulignent cette tendance:

 

JP Morgan a sécurisé 14 000 m² à The Waves.

PWC a loué 9 500 m² à Eosys.

Un cabinet d'avocats international a pré-loué 5 000 m² dans un réaménagement à Kirchberg.

 

Il est important de noter que les trois transactions majeures concernaient des bâtiments de Classe A et conformes aux normes ESG, soulignant une préférence claire parmi les entreprises de premier plan pour des environnements de bureaux modernes et durables. Cette forte demande pour des espaces de premier ordre influence la dynamique des loyers. Les loyers prime se sont maintenus à 54 €/m²/mois mais devraient augmenter en raison de l'indexation et de l'intérêt soutenu pour les propriétés premium.

 

Les loyers moyens ont déjà grimpé à 35 €/m²/mois, reflet de l'activité de pré-location dans des développements très recherchés. Pour la première fois depuis plusieurs trimestres, les taux de vacance se sont stabilisés à 5,10 %, coïncidant avec cette augmentation de la demande et des pré-locations, signalant une confiance croissante des entreprises sur le marché.

 

À quoi s'attendre sur le marché locatif

 

À l'avenir, le marché des bureaux devrait rester actif. Les entreprises doivent s'attendre à une pression haussière continue sur les loyers prime, les loyers moyens étant déjà sur une trajectoire ascendante. Bien que la demande globale soit forte, une certaine pression à la hausse sur les taux de vacance pourrait se produire à mesure que les locataires déménagent et que les stocks plus anciens et moins centraux sont libérés.

 

Cela présente à la fois des opportunités de négociation dans des emplacements secondaires et la nécessité d'une action rapide pour ceux qui ciblent des espaces de bureaux de premier ordre et conformes aux normes ESG.

 

Marché de l'investissement des bureaux au Luxembourg: optimisme prudent et focalisation sur la qualité

 

Le marché de l'investissement a connu une modeste reprise au T2 2025, avec des volumes de transactions totaux atteignant 127 millions d'euros, portant le cumul du S1 à 158 millions d'euros. Bien que toujours inférieur à la moyenne sur cinq ans, cela indique un retour prudent de la confiance.

 

L'incertitude macroéconomique et les coûts de financement élevés continuent de façonner le comportement des investisseurs, conduisant à une approche sélective. Pontegadea est apparu comme l'investisseur le plus actif, acquérant Charlotte 10 dans le CBD pour 64,6 millions d'euros (rendement estimé 4,50 %) et Vertbois à Kirchberg pour 62,5 millions d'euros (rendement estimé 4,85 %).

 

Ces acquisitions soulignent une focalisation stratégique sur des actifs de base, générateurs de revenus, qui répondent à des normes élevées, incluant souvent des critères ESG. Un investisseur privé a également acquis Urbaterre Bloc B à Leudelange.

 

Les transactions récentes indiquent des prix inférieurs au rendement de référence actuel, entraînant un ajustement technique du rendement prime théorique à 4,90 %. Cela marque une nouvelle compression depuis 2024, en accord avec une normalisation progressive du marché et signale une amélioration prudente du sentiment pour les actifs de base qui répondent à des critères ESG stricts.

 

Perspectives du marché de l'investissement: une voie vers une réactivation plus large

 

Le marché de l'investissement devrait rester sélectif mais devenir progressivement plus actif au second semestre 2025, avec plusieurs transactions de base et conformes aux normes ESG déjà en cours. L'amélioration des conditions de financement et la disponibilité de capitaux institutionnels suggèrent une réactivation plus large.

 

Cela pourrait conduire à une nouvelle compression du rendement prime, en particulier si les preuves transactionnelles se diversifient et si le sentiment général du marché continue de s'améliorer. Pour les entreprises, cela se traduit par un marché sain avec un développement continu et la disponibilité d'options de bureaux de haute qualité et durables.

 

Source: cushmanwakefield.com