Le marché des bureaux au Luxembourg a connu une croissance continue l'année dernière, avec une occupation record de 357 000 m2 et des livraisons quadruplées, atteignant 214 000 m2. Cependant, Lotfi Behlouli, directeur de l'Office Agency chez JLL Luxembourg, a déclaré que ces chiffres doivent être nuancés en raison de nombreuses pré-locations, du poids des institutions et de la réalité des transactions, dont la plupart sont inférieures à 2 000 m2. Malgré cela, le taux de vacance a diminué de 4 % à 3,6 % en un an, soit deux fois moins qu'à Bruxelles. Cette raréfaction de l'offre s'explique par un taux de pré-location et de pré-vente de 23 %, bien que ce chiffre soit en baisse par rapport à 2020 où il représentait 51 % des transactions.
Les administrations publiques luxembourgeoises (16 %) et européennes (42 %) ont été surreprésentées sur le marché des bureaux l'année dernière. La livraison du Kad 2 au Parlement européen (127 000 m2) a été en tête, suivie du nouveau siège de Post à la Gare (27 700 m2) et de l'emménagement prochain de l'Office des publications de l'Union européenne rue Mercier. Ces opérations ont également changé la donne pour les quartiers, avec Kirchberg dominant désormais qui représente 45 % du volume livré, contre 25 % l'année précédente. Belval a vu sa part tripler, à 9 %, grâce à la pré-location du building Icône par Société Générale (17 303 m2) et celle de l'immeuble Twist sur 10 150 m2 par le Statec.
En termes de loyers, le Centre/boulevard Royal est la localisation la plus onéreuse avec un loyer prime en hausse de 4 % à 52 euros/mois/m2 HTVA, devant le Kirchberg et la Gare qui s'affichent à 38 euros, et la Cloche d'Or à 35 euros/mois/m2 HTVA, qui signe la plus nette hausse – de 9,4 % en un an. Dans la couronne de la capitale, les loyers se sont maintenus à 28,5 euros/m2, tout comme à Belval (24 euros/m2) et dans la périphérie lointaine où le statu quo est de mise, à 22,5 euros/m2.
En 2022, le marché des bureaux devrait être plus équilibré, avec une chute des livraisons de 36 %, à 135 468 m2, dont près de 53 % sont déjà pré-louées ou réservées. Lotfi Behlouli souligne également l'intérêt croissant pour des immeubles avec des certifications énergétiques vertes. En ce qui concerne l'investissement, le volume total s'est tassé à 1,2 milliard d'euros en 2021, avec une baisse des rendements de 3,9 % à 3,25 % et un focus des investisseurs sur le segment des bureaux (78 %) loin devant les terrains (13 %). Vincent Van Brée, responsable des marchés de capitaux
